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　　在过去的几年里，宜春的房价一直不温不火，到底是什么原因，其中有两点，一是这几年全国经济衰退，二是加上宜春住房供大于需求，所以到2016年底才有所转变。什么决定房价?你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。

　　把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看政策”，大家记住这句话就行了。

　　对宜春来说，这几年人口到底是净流入还是净流出，大家已有基本共识了。

　　而对于土地的供应量的问题，日前，经宜春市政府批准，由市城投公司拿9块地皮，准备在2018年对外销售。

　　如果根据三年计划，包括今年在内未来三年将供应住宅用地超过1万亩，平均每年3000亩开发。如果以1.5容积率来计算，差不多每年将供应200多万方的住宅，其中包括明月山片区。

　　根据计划，这个供应量将超过之前的任何一年，基于这样一个事实，我们今天通过数据分析来判断未来两年的宜春房价。

　　一、2012年前的快速上涨阶段

　　记得那时候宜春丽景滨江景高层均价过了5500元/平米，把整个宜春的房价拉高。这个阶段的特征是，住房供应不足和投资购房需求大的矛盾突出，加上银行信贷宽松、民间资金供应充足、炒房利润远高于资金成本、市场容量小，炒房客动用少量的自有资金就可以很容易撬动房价了。

　　二、2013-2016年房价下跌阶段

　　这个规定切断了绝大多数新增入市资金。而且随着房价下跌，房产评估值下降导致贷款额度减少，在当时整体资金面趋紧情况下引发大量抛盘和弃房(主要是抵押贷款逾期)。

　　三、2017年的快速上涨阶段

　　这个阶段第一篇文章里详细分析过，从杠杆资金比例看，按揭和拆迁补偿资金均大幅增加，杠杆资金比例2017年超过50%，2018年预计会超过60%。

　　与2011年前的情况类似，在高杠杆资金入市情况下，房价上涨并且涨幅加大。对应的这两年房价涨幅均在10%以上。如果没有拆迁补偿资金入市，模拟测算显示，房价上涨幅度会明显减小，大致在目前的一半左右。

　　四、2018-2019年房价上涨后并开始下跌

　　袁州新城区

　　最引人注目的就是袁州新城区域价格最高已经10000元/平米，这里所说的价格是指高层住宅的价格。目前袁州新城区域普通高层普遍的成交格价在5500元至6000元左右，按照10000元的价格来看，未来两年这个区域还有20%的涨幅，接下来的两年数字会回到6000元以下吗?

　　宜阳新区

　　未来两年价格预期达到8000元，目前这一区域成交价格已经接近6000元至7000元，这样说来这个区域未来两年价格是比较平稳的，因为地少人多配套好;

　　老城区

　　城南和城西区域未来两年价格预期要达到6000和7000元;城区区域未来两年基本上都在7000元以上，比如秀江东路两岸一带是7000元，城南区鼓楼一带是6500元，湖田一带是6000元左右;而整个老城区基本也都在6000左右徘徊;

　　经开区

　　这里主要指是经济开区管委会周边附近是5500元;恒大与正威国际合作项目估计会突破6000元;就算是靠近三阳的项目未来两年价络是5500元，三阳镇价格在4000元左右。

　　按照这样一个预断，未来两年市区房价仍然是要保持每年10%左右的上涨趋势。从目前情况看，在不同区域内物业好的优质小区实际的成交价格已经明显高出了区域均价，达到了上面预测的两年以后的价格;从这一点看呢，未来两年区域房价进一步普涨的可能性是存在的。

　　从上面的估算数据看，2018年和2019年杠杆资金比例在80%左右，按历史情况看，预计房价涨幅在10%左右。另外，监管层要求银行对消费贷发放审核趋严，目前部分银行已开始缩减这类贷款额度，一定程度上会减少客户首付资金。

　　宜春房价通过两年的快速上涨，到了2019年会成为一个危机期。另一方面，十三大融资平台资金紧张，势必督促政府加快土地出让来回笼资金以弥补部分融资被银行缩减的额度。2018土地出让大幅增加及已公布的后续几年土地出让量明显加大，加上外来的大企业来宜春开发项目，这些都是为满足后续宜春开展大建大美筹集足够的资金需要。

　　市场的短期波动存在许多不确定性，但宏观的周期或许有迹可循。

　　说了那么多，其实用最简单的语言来表述，就是在50-60年的经济长周期中，一般有两三个房地产小周期。对中国而言，以1990年为始的一个周期中，目前的地产周期应该是在第一轮周期见顶过程中。预计未来1-2年第一轮周期将结束，第二轮的起始时间将是2023-2024年。

　　如果真如笔者所言，那么当下的千人抢房大战很显然是抢在了刀口上。大家可以看到当下的宜春地产业还是有一些值得一看的机会，求同存异，让房价跌是笔者的目标，毕竟宜春城市人口数字在这里，项目不同，位置不同，预计的价格如有点偏差，跟操盘人也有一定的关系。

　　当然大家还要随时关注赣西房地产笔者专栏了解各种政策动态和本地各区域楼盘最新动向，更好的对市场有一个全面的了解。